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中國房地產市場2019總結&2020展望

2019年12月05日 中指研究院 我要評論 掃描到手機

2019年,我國房地產市場政策環境整體偏緊,房企資金面承壓,積極推盤強化回款,但產品去化壓力加大,重點城市市場規模有所調整,百城新建住宅價格漲幅進一步收窄,土地市場處低溫狀態。展望2020年,全年經濟增速將依舊呈現穩步放緩態勢,房地產調控繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,同時按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優化的空間和靈活性。在此背景下,2020年全國房地產市場調整壓力或將進一步凸顯。

01

2019年中國房地產市場形勢總結

1.政策:調控政策整體偏緊,行業運行制度更趨完善

2019年,我國房地產市場運行的政策環境整體偏緊:中央聚焦房地產金融風險,堅持住房居住屬性,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,房地產行業資金定向監管全年保持從緊態勢;地方因城、因區、因勢施策保持房地產市場穩定。同時,我國房地產行業運行基礎制度更趨完善,為進一步落實房地產長效管理機制奠定更加堅實的基礎。

綜合來說,近期房地產市場保持以穩為主正是基于2019年保持樓市調控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面,房地產金融抑制政策貫穿全年,這為部分城市實施定向微調、保障合理住房需求提供了堅實的基礎。另一方面,相較于2018年,隨著各地市場形勢的分化,2019年因城施策進一步深化,這在一定程度上保障了市場的整體穩定。

2.價格:新房價格表現平穩,重點城市二手房價格回落

圖:2014年5月至2019年11月百城新建住宅均價及環比變化


數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

百城及十大城市新房均價累計漲幅均收窄,單月環比下跌城市數量明顯增多。根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示:2019年1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.91%,較去年同期收窄1.92個百分點,其中各季度累計漲幅較去年同期均收窄;單月來看,2019年11月,百城住宅均價為15105元/平方米,環比漲幅連續13個月在0.4%以內,同比漲幅收窄至3.17%,11月百城中有40個城市新建住宅價格環比下跌,下跌城市數量為2016年2月以來最高值。就十大城市整體而言,2019年以來,十大城市新房價格環比漲幅持續震蕩在低位區間;各季度累計漲幅均在1%以內,10-11月累計漲幅僅有0.06%。

今年百城新建住宅價格環比漲幅持續在低位區間,單月環比下跌城市數量明顯增多,累計漲幅延續去年收窄趨勢。其中一線城市在供需改善及低基數的影響下累計漲幅小幅提升,二、三四線城市價格累計漲幅延續回落態勢,尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現。二手房市場方面,受熱點城市新房供應規模增加的影響,二手房市場買方議價空間加大,部分城市二手房價格調整壓力突出,導致十大城市二手房均價累計有所調整,且近幾個月跌幅有所擴大。

3.供求:重點城市成交規模小幅調整,市場去化壓力加大

(1)成交規模:重點城市成交規模有所調整,三線代表城市同比降幅明顯

圖:2014-2019年11月50個代表城市1商品住宅月度成交量走勢


數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

重點城市整體成交規模同比小幅調整,十大城市二手房成交套數同比增幅有收窄趨勢。自2016年開啟新一輪市場調控至今,重點城市成交規模小幅波動,據初步統計,今年1-11月,50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2940萬平方米,同比下降2.4%,其中除3季度成交同比略有增長0.6%以外,其余季度成交面積同比均下降,整體市場表現穩中略有調整。二手房方面,2019年1-10月,十大城市二手房市場成交套數約92萬套,同比增長10.0%,其中上半年二手房市場成交套數同比增長10.3%,7-10月同比增幅收窄0.7個百分點至9.6%,北京、天津下半年各月成交套數同比持續為負。

從數據上來看,本輪調控政策取得了明顯效果,重點城市商品住宅成交規模穩中有所調整,百城價格環比、累計漲幅均保持在低位區間,價格表現更加平穩。展望2020年,整體市場調控政策依舊保持從嚴基調,在因城施策、一城一策下,房地產市場整體仍將平穩運行,同時在多種因素綜合影響下,不同城市分化格局愈加明顯,一線城市在供應端持續改善或城市規劃利好影響下,明年市場延續底部回升行情可期;二線代表城市整體市場規模將保持穩中有所震蕩,廈門、天津等城市市場調整壓力仍不減;部分城市群內部以及其他有人口支撐的三四線城市,短期市場或將延續較好發展態勢,但多數三四線城市在需求存在透支等因素影響下,市場面臨較大調整壓力。

(2)成交結構:多數城市各層次產品價格小幅提升,改善型需求積極釋放

基于套總價、結合成交量,我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類:中低價位、中高價位、高價位,具體劃分方式為:首先根據套總價對所有新房樓盤進行降序排列,成交量占前10%的屬于高價位樓盤,10%-40%屬于中高價位樓盤,后60%屬于中低價位樓盤。

圖:2019年30個城市樓盤套總價前10%、前40%分界線、中位數和均值


數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

2019年各類城市各層次樓盤套總價均值及中位數總體呈現上升趨勢,但在“房住不炒”和以穩為主的政策基調下,房地產調控效果顯現,多數代表城市各類樓盤價格漲幅有所回落。成交方面,一線城市中低價位樓盤銷售金額占比提升,二三線城市居民置換需求不減,改善型需求繼續穩步釋放。與此同時,在限售、限貸等政策影響下,市場投資需求明顯減少,大戶型產品成交下降。展望未來,在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下,重點一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產品供給將會繼續提升,而對于大多數普通二三線城市來說,改善型住房需求仍將是市場成交主力,且人口年齡結構的變化也會加速此類需求釋放,未來高性價比、品質突出的產品更易受到市場青睞。

4.土地:土地市場處低溫態勢,結構性拿地機會呈現

全國300各類用地供需規模同比基本持平,住宅用地推出與成交面積出現小幅增長。據初步統計,2019年1-11月,全國300城各類用地供需規模與去年同期基本持平,其中,住宅用地推出10.3億平方米,同比增長2.0%。成交方面,據初步統計,2019年1-11月,全國300個城市各類用地共成交16.9億平方米,同比下降1.5%,其中,住宅用地成交8.2億平方米,同比增長3.4%。

圖:2013-2019年1-11月全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面價及平均溢價率

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

住宅用地成交樓面價為歷史最高水平,平均溢價率保持在低位。據初步統計,2019年1-11月,全國300個城市各類用地成交樓面價為2527元/平方米,同比上漲17.9%。其中,住宅用地成交樓面價為4409元/平方米,同比上漲17.3%。溢價率方面,2019年1-11月,全國300個城市各類用地平均溢價率為13.9%,與2018年同期基本持平。其中,住宅用地平均溢價率為15.7%,較2018年同期下降0.3個百分點;商辦用地平均溢價率為6.4%,較2018年同期下降0.8個百分點。

圖:2018年至2019年全國300個城市住宅用地高價地及流拍地塊宗數季度占比情況

注:高價地定義為成交總價超10億元&溢價率超100%和總價超20億元的住宅用地;

流拍宗數占比=流拍宗數/(流拍宗數+成交宗數)

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

2019年以來,全國土地市場熱度呈前高后低態勢,下半年流拍水平升至8%左右。具體來看,2019年二季度全國高價地共成交133宗,宗數占總成交宗數的比值為5.8%,達到2018年以來的最高值,流拍率僅為4.8%,二季度土地市場回溫,部分熱點地塊刷新區域甚至全市成交樓面均價;三季度以來,隨著房企融資環境的收緊,企業資金壓力漸顯,高價地宗數占比持續下降,流拍占比持續提升,11月流拍宗數占比為8.9%,仍低于2018年下半年的流拍水平,土地市場整體表現較為理性。

2019年,住宅用地供需規模同比小幅增長,成交樓面均價保持較高水平,平均溢價率與去年同期基本持平,仍處低位,土地市場整體表現較為理性。具體來看,上半年企業在資金環境改善、投資收斂聚焦等因素影響下,熱點城市競拍熱度提升顯著,部分地塊成交樓面價刷新區域甚至全市樓面均價歷史記錄,為后期開發、運營、銷售等階段帶來一定壓力;進入下半年,房地產調控政策保持收緊態勢,金融監管持續加強,受行業調整預期強化及資金壓力加大等因素的影響,土地市場明顯降溫,住宅用地流拍率持續提升,11月已升至8.9%;值得注意的是,隨著土地市場的調整,部分熱點城市的優質地塊陸續推出,地塊的高性價比一定程度上提振了企業拿地積極性,帶動部分城市成交樓面均價出現結構性上漲,但在房地產金融管控繼續從嚴下,土地市場仍將保持平穩態勢。

5.企業:資金面進一步承壓,積極推盤強化回款

圖:2013年至2019年11月代表企業月度銷售額及同比增速

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

代表企業銷售業績保持增長,增速有所放緩。2019年1-11月,20家品牌房企2累計銷售金額50083億元,同比增長16.8%;累計銷售面積36408萬平方米,同比增長15.2%,增速較去年同期分別收窄了9.5和6.3個百分點。具體來看,上半年在政策和市場預期有所改善的情形下,品牌企業精準把握市場短暫回溫機遇,積極推盤,銷售業績實現穩步增長。三季度以來,企業加快營銷,整體推貨力度不減,預計在沖刺全年銷售目標的背景下,企業整體銷售規模仍將保持穩定增長。

圖:2013年-2019年11月20家代表企業拿地面積和金額情況


數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

土地投資趨于理性,企業拿地銷售比繼續保持在較低水平。2019年1-11月,20家代表企業累計拿地26735萬平方米,同比下降5.5%;累計拿地金額13478億元,同比增長6.5%。其中,萬科、碧桂園、保利和融創拿地金額超千億元,領先其他房企。20家品牌房企拿地金額占同期銷售金額的比重為26.9%,在2018年收縮拿地的基礎上繼續下降。龍湖、華潤和招商拿地相對積極,拿地銷售比超過40%。TOP10企業1-11月拿地金額占TOP100企業的35.2%,大型房企土地資源優勢凸顯。

2019年,房地產行業集中度加速提升,“越大越強、強者恒強”的競爭法則已成共識。品牌房企積極把握時機,采取靈活的推盤和價格策略搶抓回款,整體銷售業績延續增長態勢。拿地方面,企業投資更加聚焦與理性,拿地區域逐步向城市基本面較好的一、二線城市回歸。行業融資渠道收縮,企業融資難度攀升,大型房企在強化現金管控的同時積極融資,緩解資金壓力。整體來看,在市場調整和資金面趨緊的雙重壓力下,品牌企業準確把握市場節奏精準投資,加大營銷力度推動銷售回款,整體競爭優勢持續增強。

02

2020年中國房地產市場趨勢展望

1.行業環境:經濟存階段性企穩預期,房地產調控將注重多方平衡

宏觀經濟方面,展望2020年,促消費政策將繼續出臺,消費增速有望提升;企業利潤逐步修復、中美關系逐漸向好以及今年低基數影響將支撐明年制造業投資低位反彈,疊加基建投資繼續發力,一定程度上將抵消房地產開發投資增速放緩帶來的影響,明年固定資產增速將保持韌性;出口方面,在中美雙方逐步取消關稅積極預期與全球需求延續疲軟的博弈下,出口有望小幅反彈;加之庫存周期接近尾聲為經濟周期提供的理論基礎,明年季度經濟增速存階段性企穩預期,全年增速呈穩步放緩態勢,貨幣、財政政策繼續保持靈活穩健,為經濟增長提供資金動力。對房地產市場而言,金融監管將保持較為嚴苛的態勢,行業內貸款余額增速延續回落態勢,在利率新政下,5年期LPR利率將伴隨政策利率做相應的變動,但房貸利率還受到各地銀行加點的限制,對市場整體影響較小。

政策方面,展望2020年,房地產調控將注重多方面的平衡:第一,張弛有度確保宏觀經濟穩定與房地產市場穩定實現較好的平衡。第二,因城、因區、因時施策,實現保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡。第三,住房、土地等長效機制建設從中長期引導供需平衡。綜合來看,基于以上的三大平衡,中央將繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、逐步完善房地產長效管理機制,同時各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優化的靈活性。

2.市場趨勢:銷售及新開工回落,均價更趨平穩,投資中低速增長

根據“中國房地產中長期發展動態模型”,結合國內外經濟研究機構對2020年經濟環境的預測,參照近期宏觀政策走向及重要會議精神,對2020年房地產市場提出如下假設:

假設1:宏觀經濟平穩發展(GDP增長6.0%);

假設2:城鎮化穩步推進(城鎮化率提升至61.6%);

假設3:貨幣政策穩健,信貸規模穩步增長(人民幣貸款增長12%);

假設4:房地產市場堅定調控目標不放松,但因城施策背景下,部分地區政策存在優化的空間。

在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下,根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算,2020年全國房地產市場將呈現“銷售及新開工規模小幅調整,銷售均價更趨平穩,投資中低速增長”的特點。

綜合來看,2020年全國房地產市場調整壓力進一步凸顯。需求端,行業“房住不炒”主基調不會改變,預期會更趨理性,隨著讓價促銷刺激需求入市的邊際效應減弱,市場規模調整幅度將加劇;但與此同時,城鎮化進程的不斷推進、改善型需求的持續釋放對市場規模仍有較大支撐,銷售面積整體調整幅度有限,降幅預計在5.0%~6.5%之間。供應端,行業融資環境難有明顯改觀,房企資金壓力依然偏大,疊加銷售規模調整、已開工未售規模已達高位,且土地儲備支撐力不足,預計2020年新開工規模存壓,降幅在1.4%~2.9%之間;目前行業竣工壓力嚴峻疊加過去幾年新開工規模突出,施工將保持可觀增速,推動房地產開發投資額繼續增長,但同時當期土地購置費增速及新開工的調整對投資的影響也不容忽略,預計房地產開發投資額整體維持中低速增長態勢。價格方面,銷售存壓背景下房企讓價跑量策略將延續,預計各線城市房價均將有所震蕩,三四線調整壓力較為突出,但考慮到成交結構的上移,預計全年銷售均價將出現小幅的結構上漲,漲幅在4%左右。3.關注點一:城市群發展差異性凸顯,分化行情蘊含結構機會

聚焦核心城市群,可最大化享受城鎮化紅利,但近兩年各區域規劃頻出推動城市群的發展呈現明顯差異,隨著政策調控邊際的變動,各城市群房地產市場短期內又將發生什么樣的變化呢,下文將結合政策調控、商品房市場、土地等指標及城鎮化情況,對五大城市群房地產市場現狀及短期發展趨勢進行分析。

(1)京津冀、粵港澳嚴格調控后市場回升,長三角穩中震蕩,長江中游、成渝疲態顯現

從市場調控力度來看,粵港澳及京津冀地區基本實現了區域內聯動調控,限制性政策最為嚴苛,長三角城市群整體限貸力度較為突出,而長江中游及成渝城市群更多地為點狀調控,僅部分核心城市調控力度相對較大,大多數中小城市仍以自主管控為主。

圖:2019年1-10月五大城市群房地產市場開發經營指標同比變化與2018年對比示意圖 

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

五大城市群現階段房地產市場發展特征明顯分化。京津冀城市群市場整體觸底回升,供需兩端均有改善,其中銷售端呈現觸底回升特性;而長三角供需發展勢頭不及2018年,整體規模出現震蕩;粵港澳需求端現回升態勢,供應端受宅地供應不足影響投資、開工增速有所下行;長江中游及成渝城市群受前期土地成交規模快速增長影響,投資增速繼續高位運行,但市場疲態顯現,開工及銷售指標增速均有明顯回落。

土地市場方面,京津冀在商品房市場觸底回升的背景下,土地市場也呈現量價齊升的特點;長三角及粵港澳地區部分城市成交樓面價出現一定上漲,而后受調控持續收緊影響,土地市場更趨理性,整體溢價率有所震蕩;長江中游及成渝城市群內除個別熱點城市上半年土地競拍熱度較高外,房企整體拿地積極性不高,競拍熱度持續下降。

(2)長三角、粵港澳人口吸引力優勢突出,市場存回升動力,成渝及長江中游地區存壓

展望2020年,全國房地產市場整體承壓,下面我們將綜合各指標的運行情況,對五大城市群2020年市場趨勢做出簡要判斷。

表:五大城市群政策、商品房市場、土地市場及需求支撐綜合判斷情況

數據來源:中指研究院綜合整理

粵港澳及長三角城市群人口吸引力強,需求支撐度高,加之有區域規劃出臺,短期利好有釋放空間,且房地產行業出現了邊際性優化調整,有助于預期趨穩,預計2020年房地產市場整體走勢將有所回升,尤其是粵港澳地區。近兩年粵港澳房地產市場已經歷過調整,且調控優化措施對預期的穩定起到積極推動作用,加之協同發展戰略指導下珠三角樓市逐步放開了港澳人員的購房限制,市場需求規模也有所擴容,預計2020年粵港澳地區市場存回升動力,但考慮到供應不足對其市場規模的限制,市場規模增量或有限。

京津冀城市群市場經歷近幾年的政策調控,壓制的市場需求仍存在一定釋放空間,但考慮到京津冀聯動調控力度較大,若2020年區域范圍內調控沒有明顯松動,河北省內受限需求仍難有大規模入市機會;鑒于近期區域市場內顯現的調整壓力,預計調控端還會有一定優化以達成維穩目標。預計2020年京津冀城市群在低基數影響下,仍將表現為小幅回升態勢,但增幅或較2019年有所放緩。

長江中游及成渝城市群仍處于城鎮化快速推進階段,市場需求空間較為可觀,但鑒于其近幾年市場規模持續增長,需求存在部分透支,加之土地儲備充足加劇了市場供過于求壓力,目前兩大城市群在銷售端顯現的疲態或將在2020年延續,考慮到城鎮化的支撐,市場整體表現將穩中有所波動。

全國來看,2020年我國房地產市場整體承壓,但在行情周期輪動背景下,結構性市場機會仍存。長三角、粵港澳地區需求支撐度高,2019年在嚴格調控影響下房地產市場整體穩中有所震蕩,受益于區域規劃利好及調控邊際優化影響,短期市場存一定回升動力;京津冀市場規模在深化調整后有所回升,但考慮到調控政策很難有實質性松動,2020年市場回升速度或有所放緩;長江中游及成渝城市群銷售端疲態顯現,在周期輪動作用下短期銷售疲態或將延續,鑒于其城鎮化仍在快速推進,需求仍存在較高支撐力,市場整體將表現穩中有所波動。

4.關注點二:把握主流需求、提升產品品質,房企理性應對市場變化

面對新形勢,如何把握市場調整機遇、靈活轉變經營策略,進而實現穩健且持續的業績增長,成為房企面對的主要問題。

資金:合理控制負債水平,搶抓回款、積極融資確保現金流安全

在以穩為主的政策基調下,行業金融監管整體趨嚴,但也會更加強調松緊有度、有保有壓。對于大型房企而言,在總體融資規模和成本存在優勢的前提下,企業可繼續合理運用各類融資渠道提高資金流動性,同時避免盲目多元化,確保資金鏈安全;對于中型房企而言,需提高資金使用效率,同時關注自身負債率、現金流和自有資金等各項財務指標紅線,平衡好規模擴張和資金安全的關系;而部分中小型房企資金壓力日益增加,未來可通過合作或股權融資的方式降低杠桿率,提高發展能力。

投資:緊抓城市發展機遇,聚焦重點城市群和核心城市

緊抓城市發展機遇,聚焦重點城市群和核心城市。一方面,京津冀、長三角、粵港澳、長江中游和成渝五大城市作為全國最具經濟活力和人口密度最高的地區,區域良好的基本面為房地產市場發展帶來了廣闊的空間,未來隨著城市發展紅利不斷釋放,仍會是新房市場開發的核心區域。另一方面,重點一二線城市呈現穩步發展態勢,城市群內部不同城市表現分化,人口和城鎮化率快速提升的城市或將為房企帶來擴張紅利。

產品:迎合市場需求變化,優化產品結構、升級產品品質和服務

圖:千億房企2019年1-10月重點項目各面積段銷售金額占比

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

居住需求不斷升級,迎合主流市場需求的剛改產品占比突出。從行業領先房企重點項目產品結構來看,2019年1-10月,90-140平米的首改類產品成為房企銷售業績的主要貢獻產品,銷售金額占比為55%,較2018年增加了2個百分點;140-200平米的改善類產品銷售金額占比為19%,剛改和改善型需求持續釋放。

順應時代發展需要,圍繞客戶需求提高產品品質、加大產品創新和服務能力。一方面,企業可從外觀和科技等方面進行產品創新,在打造高品質、迎合新時代審美的建筑外觀基礎上,升級內部居住體驗,實現產品和生活方式的重塑;另一方面,堅持技術賦能,通過對物聯網、人工智能和社區運營等各類資源的整合,為居住者提供更加便捷的居住服務。

業務:聚焦地產開發主業,整合多樣化資源提升競爭優勢

聚焦地產主業,深入挖掘業務協同,增添企業發展新動力。新常態下,房地產市場趨于理性增長,房地產企業在夯實主業的同時,可適度拓寬相關產業鏈尋求業務協同。從行業領先房企的布局方向來看,物業、商業、產業和養老等領域成為重點關注方向。此外,受消費、產業升級和人口結構變化的影響,商業、產業和養老等細分領域也將孕育新的發展機遇。整體來看,當前大型房企得益于過去業績的快速增長和良好的品牌效益,現階段可繼續圍繞主業適度發展協同業務,以實現主業資源再挖掘和業績的可持續增長。而部分中小房企仍需找準定位,在擴大地產主業規模基礎上適度打造“專而美”的特色業務。

整體來看,在我國經濟和房地產行業進入高質量發展的背景下,行業調控政策和融資環境總體仍將保持從嚴態勢,企業銷售業績分化也會加速行業格局洗牌及市場集中度的持續提升。著眼未來,房地產市場調整壓力尚存,部分具備規模及資金優勢、經營策略堅持快速周轉的企業將會繼續保持競爭優勢。對于多數企業來說,未來仍需順應市場發展大勢,優化城市布局結構、升級產品與服務水平,并緊抓政策機遇擴大融資規模,防范自身資金風險,通過高質量的發展內核實現可持續的規模化發展。

[責任編輯:木子]

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